En bref

• Grâce aux AIS, une partie du parc locatif privé est rendu accessible aux ménages à faibles revenus.
• C'est une formule gagnante pour le propriétaire et le locataire.

L'idée de base est simple, une agence immobilière sociale est un intermédiaire entre un propriétaire et un locataire à faibles revenus. Par contrat, l'AIS garantit aux propriétaires le paiement régulier des loyers, l'absence de tout vide locatif et l'assurance que le bien sera rendu en bon état. De leur côté, les locataires se voient offrir un logement de qualité à un tarif inférieur au prix du marché.

Dans quels cas ?

En 2010, les AIS de Bruxelles ont géré près de 3000 logements. Un constat positif, mais qui ne permet pas de combler le vide laissé par les logements inoccupés dans la capitale, au nombre de 15 000 (voir colloque du 25 mars).
Les logements pris en gestion par les AIS sont rarement des logements vides. Les situations dans lesquelles nous intervenons sont multiples, déclare Isabelle Jennes, présidente de la Fédération des agences immobilières sociales (FEDAIS). La première situation, majoritaire, concerne les logements « prêts à louer », c'est-à-dire dont l'état ne nécessite pas plus qu'un rafraichissement. Viennent ensuite les cas des logements nécessitant une rénovation moyenne (sans intervention d'architecte). Moins courant, le troisième cas de figure est celui de logements ayant besoin d'une rénovation lourde (avec intervention d'architecte), alors prise en charge par le propriétaire. Une version bis, plus rare encore, s'impose quand l'AIS prend à sa charge les rénovations, via un « bail-rénovation ». Dans ce cas précis, le propriétaire utilise les revenus de la location pour rembourser les crédits mis en place,
mais il retrouve son bien 20 ans plus tard en excellent état. Enfin, il arrive exceptionnellement qu'une AIS obtienne l'emphytéose d'un bâtiment. Ce principe brise la logique qui lie le bâti au sol. Il s'agit d'une location de longue
durée (27 ans minimum) qui fait de l'AIS, en quelque sorte, le propriétaire de fait du logement.
Elle se doit alors d'en assurer la rénovation.

Les freins du dispositif

Quand les loyers augmentent, les propriétaires sont moins enclins à s’adapter aux
plafonds requis par les AIS, explique Isabelle Jennes. Le problème se présente aussi lorsque les coûts de rénovation augmentent, entraînant une hausse de la charge de remboursement. Les retours de loyers via AIS ne couvrent alors plus le remboursement des prêts, et démotivent les propriétaires.
Les propriétaires qui acceptent de jouer le jeu des AIS ne souhaitent pas à tout prix maximiser leur profit. Bien sûr, ils en ont souvent les moyens, mais la démarche sociale est inhérente au dispositif AIS, se réjouit la présidente de la FEDAIS. Si les AIS connaissent une belle évolution ces dernières années, la FEDAIS a prévu d'enfoncer le clou via la campagne de promotion débutée en novembre.

Plus, beaucoup plus ...

Le dispositif AIS doit être encouragé pour être développé. Un premier incitant fiscal a été récemment mis en place, sous la forme d'une réduction de la part régionale du précompte immobilier. Il faudra attendre quelque temps afin de voir si cette mesure est motivante pour les propriétaires. Dans un certain nombre de cas, on peut estimer qu'une réduction fiscale importante lorsque le projet immobilier est destiné à des locations sociales via une AIS permettrait à davantage de montages financiers de « bail à rénovation » d'atteindre l'équilibre. Majorer les primes dédiées aux économies d'énergie, lorsqu'elles s'effectuent sur le marché AIS, permettrait peut-être, non seulement que plus de projets atteignent l'équilibre financier, mais également que des propriétaires investissent dans ces domaines pour le bienêtre de leurs locataires. Enfin, l'accès à des prêts à taux réduit ou à taux zéro pour le financement de travaux dans des immeubles destinés au marché social à long terme serait sans doute très utile pour renforcer les AIS et inciter des propriétaires à faire le pas.

Olivier Jérusalmy

Liste des AIS en Région bruxelloise sur www.fedsvk.be
Liste des AIS en Région wallonne sur www.flw.be/agences-immobilieres-sociales/dans-votre-region