Contexte politique et social

Peu après une annonce du ministre de l'Économie, dans laquelle ce dernier a présenté l'hypothèque inversée comme pouvant répondre à un besoin réel en raison du vieillissement de la population, des représentants de l'industrie du crédit ont notamment réagi en organisant le 8 mai 2007, via le Forum financier belge, un colloque sur « le crédit logement inversé ». En juin, l'Union professionnelle du crédit éditait un feuillet d'information sur ce thème1, envisageant les adaptations nécessaires du cadre légal pour son introduction en Belgique.

A priori, en effet, compte tenu de certains traits de la société belge, ce type de produit pourrait rencontrer les besoins d'un public précis : les personnes âgées, propriétairesà tout le moins de leur logement, qui souhaitent continuer d'y vivre et dont le pouvoir d'achat est insuffisant pour couvrir leurs besoins courants.

Principales caractéristiques

Sous des vocables variés « crédit-logement inversé », « prêt viager hypothécaire », « hypothèque inversée »2, se cache un produit financier dont les caractéristiques principales procurent au client :

• la disposition d'une somme d'argent, en un versement ou sous la forme éventuelle d'une rente ;
• le maintien de son droit de propriété sur l'immeuble, en ce compris le droit de jouissance, pour autant qu'il y ait eu constitution d'une hypothèque ;
• la possibilité de lier généralement le remboursement du crédit à la survenance d'un événement particulier, le décès ou la vente de l'immeuble.

La mise à disposition d'une somme d'argent pourra prendre des formes variées :

• montant versé en une fois ;
• montant versé sous la forme de versements réguliers pendant une période déterminée, dont la fréquence sera le plus souvent mensuelle.

Une variante de cette formule est également possible lorsque la durée n'est pas prédéterminée, mais correspond à la période d'occupation effective de l'immeuble hypothéqué (en anglais « tenure »);

• montant versé à la demande (à l'instar d'une ouverture de crédit), à concurrence du montant maximum prédéterminé.

En matière de remboursement, ce crédit peut prévoir que le montant emprunté et le coût du crédit deviennent exigibles soit :

• au moment du décès ou de la vente de l'immeuble hypothéqué (le contrat est alors à durée indéterminée) ;
• au terme d'un certain délai déterminé contractuellement (20 - 25 ans, contrat à durée déterminée).

Conditions envisagées par l'Union professionnelle du crédit (UPC)3

• Puisque le remboursement du montant prêté et le paiement du coût du crédit seront a priori couverts par la réalisation de l'immeuble, l'analyse de solvabilité du client n'a pas d'importance (principe de capitalisation des intérêts). Dès lors, plus jeune sera le senior, moins grand sera le capital.
• Une inscription hypothécaire en premier rang est prise sur le bien immobilier pour la valeur entière du bien immobilier (résidence habituelle / autre habitation).
• L'emprunteur agit exclusivement/principalement dans un but pouvant être considéré comme étranger à ses activités commerciales, professionnelles ou artisanales.
• Mentions particulières dans l'offre de crédit – Ajout d'un tableau illustratif de libération des fonds (évolution de l'augmentation de la dette sur une période forfaitaire de 20 ans).
• L'emprunteur, qui a accepté l'offre de crédit avant la passation de l'acte, a le droit de renoncer au contrat de crédit jusqu'à la passation de l'acte.
• Un expert indépendant évalue la valeur du bien immobilier.
• Conseil indépendant par le notaire préalablement à la passation de l'acte (Loi Ventôse). Les héritiers peuvent y être associés.
• Compensation dans les cas où l'emprunteur reste en défaut de prélever le capital.
• Indemnité de remploi spécifique dans la mesure où il y a plus d'interventions, de contrôles et d'estimations dont l'emprunteur pourrait déroger.
• L'emprunteur a l'obligation d'entretenir soigneusement le bien immobilier grevé d'une hypothèque et de le traiter en bon père de famille, afin que la valeur du bien immobilier évolue normalement (contrôle périodique par l'expert). La prime d'assurance d'incendie et l'impôt sur l'immobilier doivent être payés à temps.
• À la fin du crédit, un choix s'impose. Soit la famille veut garder le bien et elle paye la dette finale du crédit (qui sera toujours plafonnée à la valeur de la maison). Soit la dette finale n'est pas payée et la maison est vendue. Si la vente rapporte plus que la dette finale, le surplus reviendra à la famille.

Les éléments positifs

Par rapport à une vente viagère :

Pour les personnes qui envisagent une vente viagère, la formule présente une série d'avantages non négligeables :

• maintien du droit de propriété : en cas de décès prématuré, seuls le montant réellement prélevé et les intérêts échus sont redevables. Les héritiers peuvent les prendre en charge sans devoir obligatoirement mettre en vente l'immeuble hypothéqué ;
• la formule viagère ne prévoit qu'une seule modalité de versement du montant : un montant déterminé versé périodiquement;
• la rente viagère est généralement moins élevée lorsque le vendeur souhaite continuer à occuper le logement.

C'est très probablement dans ces circonstances particulières (alternative à la vente viagère) que le produit semble le plus pertinent.

En complément du pouvoir d'achat des seniors :

Compte tenu des évolutions démographiques, du prolongement de l'espérance de vie, des coûts croissants de certains soins de santé et d'un système de pension fragile dans ces circonstances, le public potentiel existera réellement. Ce crédit pourrait sensiblement améliorer le quotidien de certains seniors à moins que des solutions politiques soient trouvées pour maintenir un pouvoir d'achat raisonnable et un accès peu coûteux aux soins de santé.

En outre, face à une réduction du niveau général des solidarités intergénérationnelles, qui s'explique à la fois par un changement dans les relations et les mentalités, mais aussi parfois à cause de la réduction du pouvoir d'achat des plus jeunes. Ce type de crédit permet de compenser l'absence de transferts de fonds intrafamiliaux des plus jeunes vers les plus âgés par une réduction du volume du patrimoine transmis des plus âgés vers leurs héritiers.

Une conjoncture économique favorable4

• Les taux élevés de propriétaires occupants5 : dans un nombre croissant de pays, et, en particulier, dans le nôtre, la part de la population propriétaire de sa résidence dans la population totale est particulièrement élevée.
• Le marché immobilier en forte croissance6 : la valeur des biens immobiliers s’est accrue de manière importante et cette plus-value tend à se maintenir7.
• Les taux d’intérêt faibles : la conjoncture est basse depuis de nombreuses années et les taux auxquels sont consentis les prêts destinés à financer le logement sont inférieurs à ceux appliqués aux autres formes de crédit à la consommation.

Les questions pendantes...

Aspects légaux

Si le crédit envisagé prend la forme d'une ouverture de crédit à durée indéterminée, l'hypothèque peut être affectée à la garantie des dettes futures (les montants prélevés) : sur cet aspect, il ne semble pas que la loi belge s'oppose à sa mise en oeuvre.

Mais la question de savoir si ce crédit relèvera de la loi relative au crédit à la consommation ou plutôt à celle du crédit hypothécaire reste ouverte. Comment qualifier un crédit dont la finalité première est la consommation quotidienne ? Les cas où ce type de crédit sera utilisé pour rénover ou transformer l'immeuble hypothéqué soulèvent évidemment moins la question.

Aspects socio-économiques

On peut aussi s'interroger sur les bienfaits d'un crédit consommation qui s'octroie « sur garantie », compte tenu de l'impact que cela peut avoir sur la transmission patrimoniale. Cela peut être source de tensions familiales et il serait utile d'envisager les modalités de publicité à l'attention des héritiers.

Les éléments positifs du contexte économique précédemment cités ne sont pas éternels : l'accès à la propriété (coût / financement / pouvoir d'achat) sera-t-il dans le futur aussi bon qu'il l'a été par le passé ? Si, jusqu'ici, la classe moyenne a pu accéder largement à la propriété, sera-ce encore le cas pour les générations futures ? Il serait nécessaire de vérifier qu'un tel produit ne favorise pas à long terme l'appauvrissement net des familles aux revenus modestes.

Dans certaines circonstances, en effet, il existe également un risque de surendettement de l'emprunteur ou de ses héritiers. On constate en effet dans les pays où ce type de crédit est commercialisé (États-Unis, Royaume-Uni ...) que les emprunteurs sont de plus en plus jeunes. Dès lors, la période sur laquelle le coût du crédit se calcule est plus grande et majore d'autant ce dernier. Si, dans le même temps, la valeur du bien hypothéqué n'a pas évolué aussi favorablement (marché immobilier, niveau d'entretien du bien, performance énergétique), il est possible que la valeur vénale du bien soit inférieure aux remboursements à opérer, et puisse être source de difficultés financières pour les héritiers... Inutile de rappeler que ces circonstances ont présidé à certains des drames sociaux générés par la crise des sub-primes.

La stabilité des taux d'intérêt faibles ou encore la croissance du marché immobilier sont quant à eux beaucoup plus volatiles encore...

Conclusion - recommandations

L'apparition d'un tel produit sur le marché n'est donc pas anodine et mérite à tout le moins un encadrement adapté.

Afin d'éviter les risques de surendettement évoqués, une mesure déjà en vigueur aux États-Unis permet notamment de limiter la créance résultant du crédit, soit à la valeur vénale, soit au produit de la vente du bien hypothéqué. Dans ces cas, les dettes nées du crédit s'éteignent en toute hypothèse à la vente de l'immeuble.

Il est également possible d'aller plus loin en envisageant de limiter le montant emprunté à maximum 50 % de la valeur vénale. Dans cette configuration, on ménage à la fois la possibilité d'améliorer son pouvoir d'achat sans compromettre toute transmission patrimoniale : une voie intermédiaire, donc.

Le plus inquiétant dans la proposition de l'UPC est la volonté manifestée, pour mettre en oeuvre le produit imaginé, de lever l'interdiction de capitalisation des intérêts. Le cadre légal actuel s'y oppose8, et les conditions dans lesquelles elle peut s'opérer sont définies par l'article 1154 du Code civil (elles relèvent de l'ordre public économique). Il est fondamental que les intérêts ne puissent être calculés que sur le capital prélevé, sans souffrir aucune forme d'exception telle que la capitalisation des intérêts débiteurs. Ceci impacterait gravement la protection du consommateur telle qu'elle existe à ce jour et rendrait complexes la compréhension et la comparaison du coût du crédit.

Enfin, nous retiendrons comme bonne pratique le passage prévu des candidats clients9 devant un service-conseil professionnel et indépendant (type ASBL) afin que leur soient présentés les avantages et inconvénients de la formule ainsi que des simulations adaptées à leur situation personnelle.

Les crédits et défauts enregistrés à la Centrale des Crédits aux Particuliers1

La Centrale enregistre, conformément aux dispositions légales et réglementaires, les informations concernant tous les crédits à la consommation et les crédits hypothécaires, conclus par des personnes physiques à des fins privées ainsi que les éventuels défauts de paiementrésultant de ces crédits.

En 1993, suite à la loi du 12 juin 1991 sur le crédit à la consommation, le champ d'application de l'enregistrement "négatif" a été élargi à toutes les formes de crédits prévues dans cette loi, c'est-à-dire la vente à tempérament, le prêt à tempérament, le crédit-bail et l'ouverture de crédit. L'enregistrement des défauts de paiement relatifs à des crédits hypothécaires a également débuté cette même année suite à la nouvelle loi sur le crédit hypothécaire.

Ne sont toutefois pas enregistrés, les crédits à la consommation :

• dont le montant initial est inférieur à 200 euros;
• constatés par un acte authentique et dont le montant initial est supérieur à 20.000 euros;
• dont le montant initial doit être remboursé par le débiteur dans un délai ne dépassant pas trois mois, pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une ouverture de crédit;
• dont le montant octroyé est inférieur à 1.250 euros et est remboursable dans un délai de trois mois, en cas d'ouverture de crédit.

Les critères provoquant l'enregistrement des défauts de paiement découlant des contrats de crédit sont les suivants :

• a) pour les ventes à tempérament, les prêts à tempérament et les crédits-bails:
  • lorsque trois termes n'ont pas été payés ou l'ont été incomplètement, ou
  • lorsqu'un terme échu n'a pas été payé ou l'a été incomplètement durant trois mois, ou
  • lorsque les montants de termes restant encore à échoir sont devenus immédiatement exigibles;
• b) pour les ouvertures de crédit :
  • lorsqu'une situation débitrice non autorisée n'est pas apurée dans les trois mois à partir de la date à laquelle le prêteur l'a exigé par écrit;
• c) pour les crédits hypothécaires :
  • lorsqu'une somme due n'a pas été payée ou l'a été incomplètement trois mois après la date de son échéance, ou
  • lorsqu'une somme due n'a pas été payée ou l'a été incomplètement un mois après une mise en demeure par lettre recommandée.

Les données fournies par les prêteurs relatives au crédit sont les suivantes :

• a) concernant le débiteur ainsi que le codébiteur éventuel : le numéro d'identification du Registre national des personnes physiques, le nom, le premier prénom, la date de naissance, le sexe et l'adresse;
• b) concernant le contrat de crédit : le type de crédit, le numéro du contrat, et
  • pour les ventes à tempérament, les prêts à tempérament et les crédits-bails : le montant total à rembourser, le montant du premier terme, le nombre de termes, la périodicité initiale des termes, la date du premier terme et la date du dernier terme ;
  • pour les ouvertures de crédit: le montant du crédit, la date de conclusion du contrat et, le cas échéant, la date de fin du contrat ;
  • pour les crédits hypothécaires : le montant emprunté en capital, le montant de la première échéance, le nombre d'échéances, la périodicité initiale des échéances, la date de la première échéance et la date de la dernière échéance;
• c) concernant le défaut de paiement : la date et le montant de l'arriéré ou, en cas d'exigibilité, le montant et la date du solde débiteur restant dû.

L'objectif d'un tel enregistrement

L'enregistrement des données en matière de défaut de paiement des crédits à la consommation et des crédits hypothécaires au sein de la Centrale des Crédits aux Particuliers a pour objectif d'accroitre de manière significative la prévention du surendettement des particuliers.

En effet, ce fichier doit être obligatoirement consulté par les prêteurs ou leurs représentants dans la phase précontractuelle. Cela signifie que ces professionnels disposent d'une cartographie des crédits en cours d'un candidat emprunteur, qu'ils soient ou non en défaut de paiement. Chaque consultation génère un code qui doit être mentionné sur le contrat de crédit avec la date de cette dernière. Le contrat doit être émis au plus tard dans les 20 jours qui suivent la consultation, sous peine de devoir réaliser une nouvelle consultation.

Cette information est utile au prêteur dans la mesure où l'octroi d'un crédit repose sur une analyse de risque qui comporte généralement un volet « fiabilité » et un volet « solvabilité ». La place que l'information contenue dans la Centrale prendra in fine dans la décision est quant à elle variable en fonction des politiques commerciales et des politiques risques des prêteurs. A la croisée des chemins, le résultat du fichage permettra une connaissance du nombre d'engagements en cours2 et permettra dans certains cas de vérifier les propos des clients ou d'entamer une discussion.

A un autre niveau, il faut également considérer la consultation obligatoire de la Centrale des Crédits comme le premier pas tangible en direction d'une objectivation des obligations du prêteur dans la phase précontractuelle, en ce qui touche l'évaluation de la solvabilité du client.

Un fichier perfectible

Ce fichier correspond, à n'en pas douter, à une très belle avancée en matière de prévention du surendettement. Toutefois, nous souhaitons souligner dans cette analyse deux éléments particuliers qui nous semblent handicaper cette belle mécanique.

A) Un fichage incomplet qui souligne le paradoxe des crédits non régis

• Les crédits non régis : il s'agit des crédits à la consommation destinés aux particuliers dont les montants (inférieurs à 200 € ou 1.250 € selon le type) ou les durées (inférieures à 3 mois) les font sortir du cadre légal organisant la protection du consommateur (loi de 1991) et donc de leur fichage corrélatif, qu'il soit positif ou négatif.
• Ne sont pas non plus régis par cette loi les dépassements non autorisés en compte courant ni les contrats de leasing conclus par des personnes physiques, alors qu'ils représentent également des engagements financiers dont la présence impacte directement la solvabilité des clients. La connaissance de défaut de remboursement pour ces services est tout aussi pertinente dans l'analyse du risque que les défauts soumis à l'enregistrement.

Il est toutefois paradoxal que les défauts relatifs à ces services financiers non régis par la loi du 10 août 2001 relative à la Centrale des crédits aux particuliers soient tout de même centralisés à la Banque Nationale de Belgique, dans un fichier appelé « enregistrement des défauts non régis », pour les mêmes raisons « préventives » que celles qui animent les autres enregistrements. Toutefois, seuls les participants à ce fichier particulier, c'est-à-dire les prêteurs qui ont signé une convention avec la Banque Nationale de Belgique et qui alimentent ce fichier, ont accès aux données.

Nous sommes d'avis que l'ensemble des services financiers (régis et non régis) fassent l'objet d'un même traitement au sein de la CCP : qu'ils fassent tous l'objet d'un enregistrement « positif » et qu'ils soient consultables par les mêmes acteurs (les professionnels ainsi que les particuliers pour leur propre situation) car cette information participe à une meilleure estimation de la fiabilité et de la solvabilité des candidats emprunteurs. En outre, si la collecte de ce type de données est généralisée à l'ensemble des acteurs, il n'y a plus de raison d'en réserver l'accès aux seuls pourvoyeurs.

B) La difficile interprétation des défauts de paiement

Parmi les analyses possibles des données collectées dans la Centrale des Crédits, il est légitime d'identifier, parmi les différents types de crédits, ceux qui provoquent proportionnellement plus de défaut de paiement, et le cas échéant, si des différences s'observent entre les différentes catégories de prêteurs recensées.

Cette analyse est toutefois rendue difficile, voire impossible, pour les raisons suivantes :

a) la règle d'enregistrement des défauts varie en fonction des types de crédits (cf. infra), et elle ne nous paraît pas adaptée aux ouvertures de crédit (OC). D'une part, il y a un effet de stock : puisque les OC sont des crédits à durée indéterminée, même si elles sont remboursées et inutilisées, elles restent enregistrées jusqu'à la résiliation du contrat par le consommateur – cet effet de stock est aggravé par le fait que de nombreuses OC sont accordées sans jamais être utilisées, parfois simplement d'ailleurs car le client n'a pas pris conscience que la carte de paiement qu'il s'est vu proposer est en réalité une OC. D'autre part, les OC sont des crédits dont les modalités sont très variables : d'un contrat à un autre, les règles régissant les droits de tirage comme les modalités de remboursement sont très variables. Ces dernières peuvent prévoir soit un remboursement en capital à terme et le paiement régulier d'intérêts, soit des remboursements échelonnés composés de capital et d'intérêts. Dans ce dernier cas, le montant minimum proposé de remboursement équivaut généralement au montant des intérêts dus augmentés d'une part de capital, qui peut parfois être faible.

Pour ces raisons, les comparaisons des taux de défaut de paiement par type de crédit sont fallacieuses et souvent utilisées, d'ailleurs, par les professionnels du secteur pour minimiser les problèmes générés par les OC, puisqu'ils sont amplement dilués dans ces effets de stock.

Parmi les pistes envisageables, il pourrait s'avérer utile de :

• mettre fin au caractère « indéterminé » des durées des ouvertures de crédit, cela permettrait de « nettoyer » le fichier régulièrement;
• prévoir un niveau de remboursement mensuel minimal en deçà duquel le défaut de paiement devrait être enregistré de manière systématique ;
• prévoir annuellement une mise à jour des encours - et pouvoir ainsi identifier les OC dormantes à ce moment-là des autres. Cette mesure serait également utile pour les autres types de crédit, puisque cela permettrait d'appréhender de manière plus réaliste non seulement « les types de crédits souscrits », mais également l'encours de ces crédits.

A quand un « scoring » des prêteurs ?

A ce jour, les informations collectées par la Centrale des Crédits aux Particuliers servent aux professionnels dans la phase précontractuelle de l'octroi d'un crédit, et plus précisément dans leur analyse risque.

Un autre usage utile des données collectées pourrait être d'identifier les professionnels et les crédits qui provoquent le moins de défaut de paiement. D'un scoring exclusivement orienté « client », on passerait ainsi à une plus grande symétrie d'information en proposant également un scoring des « prêteurs ».

Olivier Jérusalmy, octobre 2007

Références

• Working paper document n°78 « Crédits aux particuliers - Analyse des données de la Centrale des Crédits aux Particuliers », (janvier 2006), Helga De Doncker, Banque Nationale de Belgique